Zakup i sprzedaż działek to nie zawsze działalność gospodarcza

Zakup i sprzedaż kilkunastu działek to nie zawsze działalność gospodarcza

Komentarz do uzasadnienia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 grudnia 2016 (sygn. akt II FSK 3436/14) w sprawie prowadzonej przez naszą kancelarię dla Klienta, który w latach 2006 – 2007 sprzedał kilkanaście nieruchomości i udziałów w nieruchomościach.

Działki i udziały w działkach były nabywane od 2004 roku. Dyrektor Urzędu Kontroli Skarbowej oraz Dyrektor Izby Skarbowej utrzymywali, że taka liczba transakcji wskazuje na wykonywanie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami i Klient powinien zapłacić podatek dochodowy obliczony wg skali podatkowej (czyli de facto przy zastosowaniu stawki podatku 32%). Po rozpoznaniu skargi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uchylił zaskarżone decyzje organów podatkowych wskazując na konieczność uwzględnienia faktu, że Klient prowadził działalność gospodarczą w innym zakresie niż obrót nieruchomościami i z tego tytułu wybrał opodatkowanie podatkiem liniowym. Zdaniem sądu wszelkie dochody z działalności gospodarczej powinny zostać w ten sposób opodatkowane. Sąd zwrócił też uwagę na konieczność przeprowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego w zakresie ustalenia, czy sposób działania podatnika pozwalał na uznanie, że dokonywał transakcji zbycia nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.

Dyrektor Izby Skarbowej ponownie wydał decyzje, stwierdzając, że transakcje zostały dokonane w zakresie działalności gospodarczej Klienta, na co wskazuje ich liczba. Tym razem podatek został obliczony przy zastosowaniu stawki 19% podatku liniowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny przyznał racje organowi, że wystarczy duża liczba transakcji, aby stwierdzić, że sprzedaż jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej.

Naczelny Sąd Administracyjny po dwóch latach stwierdził jednak, że dla prawidłowego zakwalifikowania do źródła przychodów jakim jest działalność gospodarcza nie wystarczy wykazać, że transakcji było kilkanaście.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego dopiero wykazanie przez organ, że transakcji dokonano w sposób zorganizowany, ciągły, z zamiarem osiągnięcia zysku pozwoli na zakwalifikowanie przychodu do działalności gospodarczej. Przy czym nie może być tak, że dla uzasadnienia w/w przesłanek organ wskaże każdorazowo liczbę przeprowadzonych transakcji.

Na uwagę zasługuje zwłaszcza zdroworozsądkowe podejście Sądu do kwestii uznania sposobu działania za mający charakter „profesjonalny”. Jak wskazał Sąd:

Za słuszny należy uznać pogląd, że o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: ilość transakcji sprzedaży, uzyskanie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki, zamiana działki gruntu z sąsiadem, w celu połączenia nabytej wskutek tej zamiany nieruchomości z inną, znajdującą się nadal w dyspozycji podatnika (dla poprawy możliwości zagospodarowania), czy też powstanie w związku z transakcją sprzedaży obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych (podatek ten nie występuje w przypadku obrotu nieruchomościami rolnymi) oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży, w tym przez umieszczanie stosownych tablic w różnych miejscach. Należy podkreślić, że wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. Także w judykaturze zauważa się (por. wyrok NSA z 30 stycznia 2014 r., sygn. akt II FSK 867/12), że błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak jednostkowe zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji, czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Decyzje organu pierwszej instancji – Dyrektora Urzędu Kontroli Skarbowej zostały wydane w 2011 roku. Sprawa toczy się zatem szósty rok… Pocieszające jest to, że w końcu zmierza we właściwym kierunku.

Lidia Cieloch
radca prawny, doradca podatkowy i mediator stały